Durante esta crisis del covid-19 muchas pymes con locales, oficinas o naves industriales alquilados se encuentran desamparadas legalmente por el Gobierno. El Real Decreto contempla la moratoria del alquiler se limita a señalar que las partes pueden llegar a un acuerdo (no hay obligación de aceptarlo) y que la fianza puede ser utilizada para el pago de la renta.
Cuando existe imposibilidad de cumplir con el pago de la renta por el cierre del local de negocio (por el cese de la actividad), como consecuencia de las medidas que se han tenido que adoptar por la crisis sanitaria, que “no existe incumplimiento en sus estrictos términos, sino que se ha provocado una situación de excesiva onerosidad (costosa o gravosa) del arrendamiento para el arrendatario, imposible de cumplir por este último, por lo que las partes, en virtud del principio de buena fe, están llamadas a negociar sobre dicha situación, para intentar moderar o modular lo inicialmente convenido y reequilibrar sus posiciones contractuales”.
En caso de que no haya posibilidad de acuerdo, el último recurso del arrendatario es solicitar el auxilio judicial invocando la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” implícita en todos los contratos, con el fin de que sea un tercero quien modere o module las obligaciones económicas del contrato de alquiler.
STS 447/2017, trata de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda” (los contratos vinculan a las partes), no necesariamente de extinguir las relaciones jurídicas. El fundamento es la buena fe, y por tanto, el efecto, en principio, tiene que ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones, y solo en caso de imposibilidad la resolución de la obligación, en ambos supuestos sin indemnización por incumplimiento.
El arrendador, que pretenderá entablar un procedimiento de desahucio por falta de pago de las rentas, o de resolución de contrato por incumplimiento, por falta de pago, que el arrendatario entable el procedimiento de “rebus sic stantibus”, con el fin conservar su negocio. Así podrá, dependiendo de cada caso particular, desde una exoneración de la renta, a una rebaja de la misma, en aplicación por analogía, de lo previsto en el artículo 1575 del Código Civil.
Pymes con alquileres de grandes propietarios
El Real Decreto 15/2020 de 21 de Abril, se recoge:
El Real Decreto es específica en línea con la cláusula “rebus sic stantibus” de elaboración jurisprudencial, si concurren los requisitos exigidos:
– Imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado,
– Excesiva onerosidad de la prestación debida y
– Buena fe contractual.
La norma prevé una moratoria de la renta, a solicitar en el plazo de un mes desde que entró en vigor, dependiendo si el arrendador o propietario del local es un gran tenedor, empresa o entidad pública de vivienda.
Lo que ha regulado, por ser de obligado cumplimiento, es la moratoria en el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, más de 10 inmuebles en propiedad o más de 1.500 m2, empresa o entidad pública de vivienda, en cuyo casos la moratoria debe ser aceptada por el arrendador y si el arrendatario reúne los requisitos, siendo su duración a lo largo de todo el estado de alarma, prorrogable mes a mes desde que se alce este último y hasta un máximo de cuatro meses. La duración de la moratoria será lo que dure todo el estado de alarma más un máximo de cuatro meses añadidos.
El importe de dicha moratoria será abonado, sin intereses ni penalización, a lo largo de la vigencia del contrato, en un plazo máximo de dos anualidades.
